韩国楼市崩了，房价跌30%，成交量减少70%，中国楼市呢-韩国房价涨了多少倍

原标题：韩国楼市崩了，房价跌30%，成交量减少70%，中国楼市呢

韩国楼市崩了，房价跌30%，成交量减少70%，韩国经济出现了480亿美元的赤字，真是灾难性表现。韩国目前进入了深度的衰退阶段。

韩国房产市场奇葩的租赁系统”jeonse”

韩国的房价从利率，人口的变化来探讨，但也不能只从经济学的角度来分析，因为，韩国的房地产市场存在一种不寻常的租赁系统，通常称为”jeonse”。

“jeonse”是什么意思呢？

可以简单理解成”押金”，正常看房地产时，你有两种选择，要么买，要么租，但韩国有三个选项，这就是”jeonse”，是一种特殊的租赁方式。

租客不需要向房东支付任何的租金。租客只需按照房子市场价的80%借给房东一笔现金，并签订为期两年的合同。在合同期限内，租客可以无偿使用房东的房子。

合同到期后，房东会返还给租客这笔钱。而租客呢？可以选择收回借款搬走，也可以继续借钱给房东不搬走。

举个例子：如果你想要租价值100万的房子，你需要提前支付给房东80万的现金。

在这种情况下，房东和租客会签订一份租房合同，其中会明确规定房东还款的日期，通常是两年。在这两年内，房东可以将这笔80万的借款用于任何投资或其他目的，而租客则可以在这期间内免费使用房东的房屋。

这种租赁方式的特点是租客可以获得住房的使用权，而房东则可以获得一笔借款用于其他投资。对于租客来说，他们可以享受到无偿使用房屋的权益，而对于房东来说，他们可以获得一笔临时的资金支持。

自上世纪60年代开始，”jeonse”的形式在韩国兴起，就并且非常受到房东和租客的欢迎。

它一直推动着过去20年的住房市场发展。

韩国经济

在过去的70年里，韩国在自然资源和耕地面积方面都相对匮乏，因此成为了净进口商，特别是能源和食品方面。

韩国将经济重心转向发展了高科技、工程和电子产业等这些领域。

房地产在韩国经济中也扮演着非常重要的角色，也是韩国人财富的重要组成部分。

根据2020年的数据，韩国的房地产交易总额超过2万亿美元，这使得韩国的个人净资产中有相当大的比例是以房地产形式存在，这是世界上最高的比例之一。

与美国或英国相比，韩国人几乎将他们一生的积蓄都投入到房地产市场中。目前中国也是这样，要引起我们的警觉。

然而，过去20年的韩国房地产市场的历程是复杂的。从1998年开始至今，房价呈现持续上升的趋势。这与其他大多数国家房地产市场不同，在2008年的金融危机期间，韩国的房价指数并没有明显下降，还是保持相对较高的增长。

这种趋势相对于其他房地产市场来说是非常不寻常的，因为全球大多数市场在2008年出现了明显的价格下跌。这显示了韩国房地产市场的弹性和对全球影响的相对独立性。

韩国房地产市场的特点

有几个原因可以解释韩国房地产市场表现。

首先，韩国的抵押贷款金额相对较低，与其他经济体相比较少。这使得韩国在全球金融危机期间受到的影响较小。个人的财产没有高杠杆，因此没有被迫出售房产的情况。

其次，就是韩国采用了”jeonse”这种不寻常的租赁系统，这个系统在韩国已经存在了一百多年，但在1959年正式被引入经济，并在1960年代传播开来。据估计，如今约有40%的房产使用”jeonse”方式租赁。

这种安排对于想要住在该物业的人来说非常有吸引力。但是房东为什么也会同意这样的安排呢？

首先，房产的所有者在两年期间得到了80%的现金，他们可以利用这笔钱进行投资。同时，这种安排在法律上是合法且受到保护的。

这种不同的房地产市场运作方式”jeonse”是韩国房地产市场表现与其他市场不同的最重要的原因之一。

当房东收取”jeonse”合同中的押金后，他们可以选择将这笔款项存入银行，以获取利息收入。在过去的几十年里，韩国的存款利率是相对较高，这为房东提供了一种额外的回报方式。

但存款的增加会导致利率的下降，近10年韩国的存款利率逐渐下降，尤其是在2015年至2021年期间，实际利率降至1%以下。

然而，近年来，由于通货膨胀的影响，全球范围内的利率开始上升，韩国也不例外。但利率利率的上升没有跑赢通货膨。这意味着存款利息的回报可能无法抵消通货膨胀的影响。

因此，作为房东，不能再像过去那样依赖存款利息作为主要收入来源。所以把钱大量投入房地产市场。韩国房地产市场的整体趋势是逐年上涨的，这为房东提供了一种资产升值的机会。

“jeonse”押金的比例是按照房价计算的，所以房价上涨，房东能获得的押金就越多，现金流就越多，因为房东也只是普通人，像股票，外汇，这种金融投资懂的不多，所以买房就成了这些房东的首选。

“jeonse”租赁系统的风险

“jeonse”租赁方式的房产价格是房东和租客协商出来的，不是完全意义上的自由市场经济决定的房产价格。这其实是扰乱了房地产市场的稳定。

“jeonse”合同约占所有正在开发的物业的40%左右。这样”jeonse”合同约的房产价格就有了锚定作用，使其他正常交易的房产价格就会参考”jeonse”合同约的房产价格定价，也会跟着上涨。这对于任何希望参与韩国房地产市场的人来说是一个巨大的投资机会。

然而，如果经济低迷，房价下跌。这对于房东来说是一个问题，因为他们完全依赖于房价上涨来获取回报。

最近韩国立法规定，根据”jeonse”合同租房的人在合同结束时有权自动续订，并且他们可以延长合同的期限最多一到两年，同时，房东只能房价提高最多5%。这就限制了房东从房价上涨带来的回报，同时也限制了”jeonse”押金所带来的现金流，因为，”jeonse”押金的比例是根据房价的比例计算的。

这样房东就不能随意涨价了，因为现在续约合同上面有一个价格上限的规定，同时对其他房地产市场的锚定效应也不存在了。

随着市场价格的上涨放缓，许多房东决房子不出租了，自己住。这导致了可供”jeonse”合同租赁的物业数量减少。

从房东的角度来看，首先，房产价格已经下跌，接近三年前的水平。

现在存款利率也低于通货膨胀的利率，房东也在亏损，存款方面表现也不佳。所以对房东来说，这些都是坏消息。

还有些房东已经没有资金来归还”jeonse”押金，这些都对房价产生非常消极的影响推动房价下跌。

韩国的人口问题

近年来，韩国最大的问题是人口问题，目前总人口是大约5200万，这是由于过去30年来的出生率下降所致。预测，在未来70年内，韩国人口还会大幅减少。

现在的韩国人口里年轻人的数量少于老年人，这对韩国造成了一系列问题。

首先，年轻人进入劳动力市场的人数减少，导致劳动力供给不足，对经济产生负面影响。

其次，随着人口老龄化，国家需要为越来越多的老年人提供支持，这增加了养老金、医疗保健等社会福利支出，对国家财政造成了压力。

另外，由于人口减少，纳税人数减少，这将影响国家税收和国内生产总值（GDP）。

这也意味着国家在基础设施建设和其他领域的投资能力受到限制。如果这种人口下降趋势持续下去，韩国可能面临严重的人口危机。

韩国目前的经济状况

目前，韩国的经济形势相当严峻。

2022年，该国公布了历史上最大的贸易赤字，接下来的六个月经济表现惨淡。

虽然韩国是全球高科技装备经济的领军者，但需求减少导致经济放缓。通货膨胀和利率上升对有债务的人造成压力。

房地产市场的下跌对韩国经济和信心产生影响，人均80%的资产投资于房地产。房地产价格下跌导致个人净资产减少，并使人们对房地产市场失去信心。

当人们看到所有因素都在推动出售房产时，就会产生连锁反应。这只会进一步推动房产价格下降。

这种情况很可能会在韩国接下来的6到18个月内持续，如果房地产市场持续下跌，这将进一步拖累经济。

人口的减少，不只导致税收和GDP的减少，也会导致房产价格下跌。在未来的时间里，房地产市场会有更多的卖家，而不是买家。

那么，韩国经济目前面临的所有这些问题会对全球经济产生什么影响呢？

对世界经济的影响以及对中国楼市的启示

整个世界经济是相互关联的，所以韩国发生的问题将对其他国家产生连锁反应。

韩国是净进口国，如果韩国经济进入衰退，它的购买力会减少，这意味着向韩国出口的国家将卖得更少。

因此，韩国经济的下滑确实对全球经济产生连锁反应，这是一个坏消息。

在过去的50年左右，中国房地产市场一直非常火爆。

然而，目前中国也出现了人口下降的问题。未来房地产市场里，购买者会远远少于出售者。

但中国房地产，没有像韩国这种”jeonse”押金租赁方式，所以，短期内出现暴跌，崩盘的可能性不大，不用过于担心。

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