北京买房，想不踩坑，告诉你们怎么选！-北京买房选择什么地段

我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐好，请教您一个问题！已经卖了垡头的房子，到今年底加上手上的资金能到位800-900左右，自住+增值，二套贷款，贷不多，所以也可以考虑不贷款，单位在惠新西街，想考虑在北三环-北四环附近的房子，不考虑学区，希望2居或者能改3居的户型，看过惠新苑的大2居，也看过罗马花园，千鹤家园，最近比较纠结，看了惠新苑的一个2居，900万，中介说价格还能谈，还有一个是千鹤家园的2居，有一个卧室采光不好，不知道该怎么选择？

另外请教房姐，这两个小区您怎么看，值得买吗？五年后我们置换的时候能涨多少？谢谢

回答：先回答你的第一个问题，千鹤家园和罗马花园，这两个小区能买吗？

上篇文章我们讲到了“过气”别墅，今天借着这个机会我们再讲讲“过气”住宅。

我们其实在很多文章中都提到过，买房的逻辑，产业群、居住品质、学Q，这几大核心要素就好比汽车的发动机一样，虽然我不懂车，但是我知道发动机就是汽车的心脏，那么回看买房，拿捏住了买房逻辑，就等于你的钱花在了“刀刃”上。

千鹤和罗马，单价7万-8万，楼龄1995年-1999年左右，塔楼结构为主，位于北三环至北四环之间，从地理位置上讲，这里不算差，最起码在老北京人的眼里，这里应该还没出城，但除此之外，其他好像没什么可值得炫耀的地方。

a.先看楼龄，2000年以前，已经有25、6年左右了，这个年代的产物，无论从户型结构、园区环境设计、小区配套设施等方面来看，都不属于舒适型的，那就谈不上品质而言了，随着大家对住房升级越来越高的需求，这种类型的小区显而易见满足不了改善群体的需求。

b.再看学Q，北京最好的当之无愧东西海了，朝阳其次，可是惠新西街在朝阳也是当属默默无闻，完全被淹没。那么问题来了，房龄老就老吧，有好的学校也行呀，众所周知东西海一片一片的老房子，但是价格照样能吊打（目前状态），单价10万-20万之间，这叫“老有老的价值”，而惠新西街这个地是又老又没学Q。

c.再看产业群，这里妥妥地不成群，话说北京产业群周围的房子涨势都不错，比如：望京产业群、国贸CBD产业群、西北旺-西二旗产业群、上地-清河产业群、丽泽产业群、亦庄产业群等，这几个算是比较成熟的产业群，这几个产业群周围的小区价格确实都很坚挺，并且几乎每一波市场都能踏着节奏走，而且是牵头走的，当然主要指的是次新小区，老龄房小区就一般般了。比较有代表性的小区有：望京的融科橄榄城、保利中央公园，西北旺的中海枫涟山庄、百旺茉莉园，丽泽的顺驰蓝调、保利百合，亦庄的金茂府、林肯公园，不一一列举。

d.最后看看次新小区群，一个好的板块至少由5个-10个次新小区组成，这样的市场创造更多的选择机会，各各小区之间也都形成对比，头部小区的涨幅会牵着第二梯队、第三梯队跟着涨。而这一带，几乎都是老龄房比较集中，所以也就涨势比较疲惫了。

总结：想必还正在看文章的你，应该有一个较清晰的逻辑了吧，房地产经历了20年的高速发展期，现在已经过了闭着眼睛买房的时代了，已经过了大爷大妈级别也能炒房的时代了，过去买房，只要长期持有，都能涨，只是涨多涨少的区别，你涨1万，我大不了涨5千呗。当然，不是不能买，大家不要理解错误，而是要顺应市场方向买，被分化掉的这类产品就不要再去碰了，把目前锁定到流动性强的、增值性强的产品上。具体到哪些楼盘、什么户型、如何选择，可以跟助理沟通。

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