永定金茂府 1000万上车丰台大红门科技豪宅，到底值不值？-金隅集团大红门项目介绍

近日，中海和金茂在丰台大红门板块的项目都开始启动了，案名和户型也已经公布，并且都拿出自己顶级的产品系来给项目赋能，两个项目争先恐后，也是生怕失了先机和市场。

确实是同样的周边配套，同样的限售价，两家都拿出了自己顶级产品系来打造内城千万豪宅。非要分出个高低，其实对于咱们购房者来说，真的是很难。

上周给大家详解了中海和瑞叁号院，（文章详情链接：中海和瑞叁號院|1000万起入住南中轴线上的豪宅，另赠大面积阳台）

今天主要和大家说说永定金茂府，结尾给大家把两个项目优劣势给大家做个归纳，方便大家对比总结：

01PART

项目简介

项目基础信息

项目位置：北京南三环地铁8号线大红门南站西侧450米

永定金茂府地块北京市丰台区大红门西路南

开发商：中国金茂（央企中化集团下属公司）

所属板块：南中轴大红门板块

售楼处位置：北京金茂府

拿地时间：2022年9月

物业公司：金茂服务

开盘时间：预计12月25日左右

占地面积：26171平方米

限售价：9.5万/㎡

容积率：2.6

总户数：452户

产品业态：小高层

交房日期：36个月左右

在售户型：约175四居、154四居、130三居

交付标准：精装修交付

幢数：8栋

梯户比：2梯2户

楼层：10-17层

作为金茂在北京的第九座金茂府系作品，地块容积率2.6，控高45米，绿地率30%。主打12大科技系统科技住宅产品，恒温恒湿恒氧恒洁恒静。这是北京第九座金茂府，也是最新的一座金茂府。

主力户型为130-175m²空中平墅，极致舒适双套房设计+南向四面宽+无界开敞阳台，是内城中轴-高端定制化的纯改善住区。销售指导价9.5万/㎡。

永定金茂府系顶配2.0系统，传承12大绿金科技，在后疫情时代显得尤为重要。

一直老说金茂的科技系统牛，很少展开给大家说。金茂府它的优越之处其实就是在于它独特的科技系统，在金茂府，毛细管嵌在墙体，地源热泵深埋地下，深度模仿人体毛细血管布局，以水为媒介进行冷热交换，辐射调节室内温度，带来冬季不低于20-22℃、夏季不高于24-26℃的最舒适温度区间，让每一天的温度都宛若春天。

除此以外，金茂府的集中式新风系统，通过四级过滤，可有效过滤室外新风中约90%的PM2.5；24小时置换新风系统，每1.5-2小时就会全屋置换一次空气，不仅降低了开窗通风的要求，而且让居室温度舒适宜人。

除了对空气的高精度过滤，金茂府的全置换新风系统还设有专业的加湿除湿功能，全年营造出舒适的室内相对湿度，冬季不低于30%，夏季不高于70%，真正实现冬日润泽、夏日清爽的舒适体验。

同时在与生命息息相关的水处理方面，金茂府的厨房配置了高效的末端净水系统，能有效去除水中细菌、重金属及其余有害物质，为每个家庭带来稳稳的安全感，真正做到健康的高“水”准……

再来看下整个楼栋分布：

出入口是东门和北门，人车分流；东门进来有一个下沉式地下会所，这也是金茂的府系产品标配。

外立面是卡拉麦里金石材＋烤漆玻璃幕墙＋金属铝板这种摩登东方的风格~

从外立面可以看出来，金茂府这次也有阳台，这就是核心竞争力，虽然隔壁中海也有大阳台，都是了解北京现在房子没阳台的痛点了。

02PART

区域价值

我们先来看一下中海和金茂这两块地的位置，他们位于南四环大红门桥西北角。大红门这个位置，作为能吸引两大房企争夺占地的区域，其实是属于先规划后发展的。未来发展前景不错，但是现阶段城市面貌还是比较落后。

大红门作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，南中轴是首都城市整体布局的重要组成部分，草案里将大红门地区定位为：撬动南部发展的核心引擎。“北京”、“南部、“发展”、“核心”，八个字让此次南中轴地区的定位比之前给丽泽商务区的“宜居宜业的金融不夜城”来的更为重要一些。

而这里有两个重要标签，一是南中轴线，二是首都商务新区。

一、南中轴线

以南苑路的秩序性空间序列打造“礼轴”，以大红门路灵动的多样场所形成“乐轴”，建成礼乐双轴“南苑风韵”。

二、首都商务新区

沿南中轴线引入国际文化传媒、国际文化组织和文创产业集群，形成富有火力的首都文化商务新地标；在南四环路北侧集聚国际组织、总部办公功能，配套国际社区、高端酒店公寓等功能，形成国际商务集聚区；充分融合”科技”、“商务、”文化“等元素，打造成首都乃至全球时尚文化的重要窗口。

接下来我们重点看一下大红门地区的具体规划。

大红门地区被划分为6个街区，04、06街区为更新改造街区。中海、金茂地块就在06街区，街区内大部分地块要建商业。除了中海、金茂两个住宅用地，还剩0006住宅用地。接下来我们看一下项目周边配套。项目东北方向为博物馆群，规划地上建筑规模54-60万平方米。周边规划有九年制学校、幼儿园、社区公园、养老设施等，四环北侧规划为国际化商业楼。总之，交通便利、文化氛围浓厚、有绿地、有商业。

说到这里，估计很多人也会吐槽，这“大饼”能消化吗？来看看进展吧！要想建成规划中的样子，第一步迁。目前大红门地区大部分批发市场已经疏解，金茂地块南边的集美家居也会搬走。

首都商务新区的发展规划

首都商务新区作为丰台区重点发展区域，是继丽泽商务区之后最被看好的区域。主要发展文创产业，力争成为首都乃至全球时尚文化的重要窗口。有南中轴线博物馆群、南苑等的加持，大红门必将成为热门打卡地，吸引更多企业和消费者的关注。

03PART

户型分析

社区共8栋楼，总户数452户，主要分为四种户型：约175四居、154四居、130三居、111三居。因为111㎡的三居数量非常少，没出来之前就已经被内定完了。所以咱们今天也就是主要看130-175平的三居到四居。

目前预售证公示可售楼栋为4、5、6、7、8号楼，共252户。

130㎡ 三居室

130平三居两厅两卫，南向大面宽，宽达10.45米，餐厨客一体，家庭活动空间富裕。两个卧室+客厅设计，卫生间干湿分离，厨房U型设计。

155㎡ 三居室

155平四居全明，南北通透，南向三面宽达12.1米，独立玄关厅，餐厨客一体，卫生间干湿分离，厨房U型设计。双卧朝南+主卧套带飘窗，客厅+南向次卧外有超大阳台。北向两个功能间可根据实际需要调整用途。

175㎡ 三居室

175平四居，南向四面宽14.8米，独立玄关厅，餐厨客一体，特色就是超大阳台设计。三卧均向南，双套间卧室，卫生间干湿分离，厨房U型设计。

04PART

周边配套

「交通配套」

项目距离地铁8号线大红门南站约300米，距离地铁8号线与10号线换乘站大红门站约1公里，也是真正的地铁盘。

▪4横：角门路、南三环、南二环、南四环。

▪7纵：南苑路-永定门外大街、马家堡东路-太平街、马家堡西路-菜市口大街、嘉园路-右安门外大街、榴乡路-崇文门外大街、京开路-西二环、成寿寺路-东二环。

▪7轨：地铁8号线（大红门南站）、地铁10号线（大红门站）、地铁4号线（公益西桥站）、地铁5号线（宋家庄站）、地铁亦庄线（宋家庄站）、地铁19号线（草桥站）、大兴机场线（草桥站）。

「商业配套」

丽泽金融商务区、西单-金融街商圈、东单-王府井商圈、丰台科技园、亦庄开发区、国贸—CBD商圈等6大商圈环伺。

新荟城购物中心、银泰百货-北京大红门店、合生广场、北京华联公益西桥购物中心、瑞程奥特莱斯、百荣世贸商城、凯德广场、首开福茂购物中心、丰台大悦春风里、槐房万达广场等10座商场荟聚。

「教育配套」

项目300内规划有九年制学校，后期会有强校入住，平衡区域内教育资源。周边还有起航国际幼儿园、北京市丰台区大红门第一小学、北京市丰台区外国语学校等。

「医疗配套」

北京天坛医院、丰台区妇幼保健院、丰台人和中医医院、中康中西医结合医院、东城区第一人民医院等呵护健康。

05PART

周边项目房价对比

永定·金茂府销售指导价是9.5万/㎡，和旁边的中海和瑞叁号院一样，这个价格备受争议，因为丰台大红门这地块，单价竟超过海淀永丰8.5万/㎡。

再看项目周边次新二手房：远洋自然、金胜嘉谊，二手房挂牌均价都在7.6万/㎡，上海建筑二手房挂牌均价7.7万/㎡，其他大部分在5万-6W之间。

从与周边二手房及次新房的价格对比上来看，肯定是不具有优势的。但是本身千万级豪宅和普通住宅本就不是一个量级。

对比一下，两个同为区域竞品的中海和瑞叁号院。

两个项目都是拿出了最高级别来做产品，永定·金茂府主打高端产品系列，但中海的“藏锋系”口碑也一直不错。

中海和瑞叁号院主打小户型，永定·金茂府主要以大户型为主，从这一点来看，中海和瑞叁号院能与金茂府正面对抗。

从得房率来看，永定·金茂府略低，中海和瑞叁号院的得房率约85%-90%，而永定·金茂府得房率约为80%。

综上，两个项目各有利弊，还是根据各自预算去选择适合自己的。比较喜欢科技感和居住体验可以考虑金茂府，如果说更看重得房率，其实中海的户型设计一定不会让您失望。

还有一个衡量指标，金茂府二手房溢价领先周边二手房均价。如果大家考虑未来升值空间，也可以将这个考虑进去。

尤其大红门很久没有新增的供地了，看未来市政规划更多是商业配套完善，住宅用地稀缺性，也会抬高项目价值。和瑞三号院加着旁边是永定金茂府，也有可能也会成为大红门的标杆楼盘。

就项目本身而言，中海和金茂两个企业都是可以作为行业标杆的企业。价格方面开盘会有大优惠，更多咨询户型图上售楼员