踩盘笔记·新房 | 北京西五环的西山金茂府，单价5.5万+，总价650万起，值得买吗？-金隅西山

昨天去了西山金茂府，吸引我们去的有2个关键词——西五环+金茂府。这些年，金茂府的口碑和知名度，与豪宅2个字紧密相连，单价和总价都让普通购房者望而生畏！而这一次，居然有这么一个低单价和低总价的金茂府，怎么能不让人心动呢？那种感觉，就好比普通人也有机会迎娶白富美，内心的激动无以言表！

下午1点半从望京阜通地铁站附近打车出发，一路交通还算通畅，基本没怎么堵车，全程1个小时。下车以后，售楼处及其周边的样子映入眼帘：

西山金茂府售楼处实拍图

PS：希望大家忽略我比较渣的拍照技术，拍照技术一般是客观情况，我后期也没有刻意去美化图片，为的就是大家实地看到的和图片不会有太大的偏差。如果照片渣，实地不错，反而惊喜；如果照片太美，实地一般，反而失望。当然，为了增加阅读的美感，我也会在文中放一些效果图给大家鉴赏，每张图片是效果图还是实拍图都会标注，这样便于大家在理想和现实中无缝切换，就好比看网上的美女，既有素颜生活照，也有妆后精修照，如果两种状态都能接受才是真爱！

Part1 项目核心卖点

1、品牌价值

金茂府在北京的品质和口碑还是值得称道的，比如我自己，虽然没钱，内心也有个金茂府的梦想，哈哈哈，屌丝也值得有梦想啊

！当然，因为我并没有真的住过金茂府，对于品牌的好感也只是道听途说！我有个朋友曾经在金茂工作过，他的评价是，金茂的资金实力雄厚，做产品的时候，对成本的考量没有那么严格，这也奠定了金茂府系产品的品质稳定性，不会因为拿地成本、融资成本、建筑成本等原因导致不同的金茂府品质差异很大！这一点也是金茂作为央企开发商的一大优势，因为单单央企的出身，在融资上的优势不言而喻（作为一个曾经在央企民企都工作过的财务狗，我有切身体会。这里要澄清一点，我只是客观陈述我的经历，并非要给央企打标签）。话不多说，咱们看看装修效果图吧：

西山金茂府装修效果图（不是实体样板间的图片哈，因为国家现在要求样板间所见即所得，所以实体样板间没这么华丽了，这些是装修效果图，供大家做软装搭配参考）

营销中心效果图

2、科技住宅

（1）五恒精装科技：恒温+恒湿+恒氧+恒洁+恒静，不用开空调，不用开暖气。为啥能做到房间四季如春的温度呢？因为采用毛细管网建筑工艺，使房间的温度冬天在20-22度，夏天在24-26度，毛细管网是将毛细管铺贴在楼板或墙面，深度模仿人体毛细血管布局（通俗的说，管网中充水，类似中央空调的原理）。

样板间现场墙体毛细管网的实拍图

（2）不用空气净化器：采用离子瀑技术，过滤雾霾和细菌。

（3）不用加湿器：金茂住宅有专业的加湿除湿系统，从而控制室内湿度在体感舒适的范围内。

（4）同层排水：卫生间排水管道集中分布在本层，不再穿越楼板，后期维修、检修在本层即可完成，还能降低排水的噪音（这一点大家应该有体会，在自己家卫生间，能清晰听见楼上排水的声音，如果是同层排水，排水的噪音基本都被屏蔽了）。我之前看融创的朝阳壹号（楼盘详情可以参考：踩盘笔记·新房 | 揭开朝阳壹号的神秘面纱——朝阳东四环，首付310万起，单价7万+），销售小弟弟介绍说朝阳壹号也是采用同层排水工艺。大家如果去看样板间，样板间外面有墙体的剖面展示，所谓外行看热闹，内行看门道，我个人的工程建筑专业知识储备并不厚实，无法作出专业的评价，欢迎懂行的朋友来给我们科普。

墙体建筑剖面展示实拍图

内部精装修配件展示墙实拍图

3、生态价值：长辛店生态城，一河（永定河）+五湖（宛平湖、晓月湖、园博湖、莲石湖、门城湖）+八园（园博园513公顷、北宫森林公园914.5公顷、云岗森林公园33公顷、世纪森林公园300公顷、绿堤公园105公顷、小月公园67公顷、长辛店公园6.73公顷、永定河休闲森林公园121公顷），区域绿化率达50%。

4、区域价值：丰台河西区，西五环，城市生态住宅区。丰台区政府在2021年7月的新闻发布会现场表示，未来5年将着力补齐河西地区的基础设施短板。

项目周边生态效果图

项目区位效果图

5、产业价值：双产业园区辐射（中关村丰台产业园+丽泽金融商务区），15年（幼儿园+小学+初中+高中）一贯制教育（从现有的学校看，教育资源非常一般），5公里范围内多家医院（北京中医药大学东方医院（三甲）+北京市丰台中西结合医院（三甲）+中国航天科工集团七三一医院（三乙））。

6、交通价值：三横（园博园南路+莲石路+阜石路）两纵（京港澳高速+园博大道），距离14号线西段首站张郭庄3.5公里。

PS：项目的前三个卖点（1-3），作为项目优势还是具有普适性的。后三个卖点（4-6）就因人而异了！对标参照物不同，结论也会大相径庭。如果要求低，这些配套满足基本需求问题不大，如果要求比较高，这几点反而成了项目本身的不足。丰台这些年作为主城区，发展速度一般，从我到售楼处周边的情况看，目前还是比较偏僻荒凉的，项目所在地我没来得及实地看，但从常识判断，如果售楼处周围的配套都很一般，那项目所在地周围的配套应该比售楼处更差。

公交通勤的话，到地铁张郭庄站3.5公里的距离，从高德地图查到最快的公交线路有3趟（565路，830路区间，830路），5站地的距离，耗时28分钟。如果骑小电驴或者自行车，按照我的速度得10-15分钟，看骑车的快慢！北京冬天长，3.5公里的距离骑车也是有一些辛苦的！大家需要客观冷静评估这些所谓的卖点和自己的需求是否契合，适合自己的才能称得上优势。

Part2 楼盘的重点情况

1、基本情况

位置：北京丰台长辛店科技生态区；产品属性：70年住宅；物业公司：金茂物业；总楼栋：12栋；物业费：5.3元/月/平米；规划户数：990户；容积率：1.4；车位配比：1：1.2；交房标准：精装修；梯户比：一梯两户；交房时间：2024年4月；供暖方式：地暖，集中供暖。

小区楼栋分布效果图

样板间实拍图（实体样板间的样子）

2、户型解读

小区全部是6层带电梯洋房，共3种户型，均为四居室，户型秉承了金茂府系产品的一贯风格，四叶草或类四叶草户型（大面宽+短进深+南北通透，这三个词组合在一起，代表着充足的采光+通透的居住感受）。这里需要特别说明的是，120平米做成了4居室，因为总面积受限，北面的2个卧室面积是偏小的。最小的一间房，当作书房使用更好，当卧室可能略小！

120㎡四居室户型图

140㎡四居户型图

160㎡四居户型图

Part3 购房预算演示

备注：上表统一按照5.5万的均价计算房屋总价，实际一房一价，具体价格以售楼处的销控表为准；还款月供假设贷款方式为商贷，商贷标准利率首套5.2%，二套5.7%，还款方式为等额本息。

最后回应一下标题：值得买吗？如果看重项目卖点的前3项（品牌+科技住宅+生态环境），值得入手；如果充分相信金茂的造城能力，也可以忍受卖点的后3项（区域+配套+交通）暂时的不完善，也可以入手；如果不属于前面两种情况，建议谨慎选择吧！有兴趣的朋友，欢迎私信我吧！

后记：在西山金茂府的案场，负责接待的销售美女，讲盘比较敷衍，讲完盘就很着急让客户交订金，反复说这么好的房子你还犹豫啥，放眼全北京都没有我们这么好的盘，我们是央企（我心想，老娘也混过央企，拼实力的年代，炫耀出身也唬不住谁，客户看的是产品好不好，价格偏不便宜，你是不是央企跟客户有啥关系），所以她这样的态度给人的感觉不太爽！中途我加了她微信，我加她的本意是希望她后期分享一些项目资料和图片给我写帖子宣传项目（这里YY一下，如果哪天我的号做大了，会不会他们都会争着抢着让我宣传，而不是现在还要主动讨好她们获取资料呢？），可她一边催着客户赶紧买，一边发微信给我打探客户的需求和情况，这让我很反感，所以看完项目，果断把她拉黑了！

对比各楼盘营销中心的置业顾问，目前让我觉得最好的是融创（自己的员工在案场，专业精+态度好），其次是卓越（态度好）。几个央企的楼盘（保利+华润+金茂），案场都是外聘代理公司的人，个个妆容精致，衣着光鲜，但无一例外都是催客户赶紧买，不买赶紧滚的那种态度，对经纪人也是满满的敌意和不屑，貌似打扮更精致就高人一等。如果不是顾念公司形象，依照我的个性，我肯定要求更换置业顾问！想当年我学驾照，教练莫名其妙乱吼，我果断把教练给换了！

时代不一样了，目前市面上没有几个盘是错过了会后悔的那种，客户完全可以按照自己的节奏精挑细选，自己看好了再果断出手，所以建议大家看房的时候不用被案场销售的催促和套路带偏。多看几个盘，项目的优劣势自然了然于胸，谁都忽悠不了！尽管我的身份也是中介，在很多人看来还不如楼盘的销售那么光鲜呢，但我越来越觉得，职业本身是中性的，别人怎么看，完全取决于你自己用怎样的态度去工作。那些行业的黑标签，也都是自食其果。如果坚定的做个好人，摆脱短期的功利和无知的傲慢，不管从事什么职业，都能得到尊重！所以我一直对自己说，做个正直善良的销售，它不香吗？

也希望这些知名的开发商，以后选案场代理的时候，长点心吧，别这么多年靠着产品积攒的一点口碑，都砸在这些案场销售手里！

先写这么多吧！希望大家冷静开心的选到心仪的好房子！